Apartman ve site aidatlarına ilişkin bilinmesi gerekenler

Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat rakamlarının genel kurulda yetki almadan artırılamayacağını belirterek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ilişkin açıklamalarda bulundu.

Konut siteleri için aidatların belirleneceği genel kurul dönemi başlarken, gayrimenkul hukuku uzmanları vatandaşları mağdur olmamaları konusunda uyardı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve malzeme fiyatlarındaki artış, enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki yükselişle belirlendiğini söyledi.

GENEL KURULDAN KARAR ŞART

Burada dikkat edilmesi gereken ilk konunun, "Yöneticilerin veya yönetim kurullarının aidat artışlarını mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırması" olduğunu vurgulayan Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamaz. Aksi takdirde yapılan artışlara malikler itiraz edebilir. Fahiş aidat rakamı belirlenmesi halinde kat malikleri, toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilir ve aidatların genel kurulda görüşülerek indirilmesini talep edebilir.

AİDAT KİRAYI AŞAMAZ

Kiraz, aidat rakamlarına ilişkin bir üst sınır veya artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, "Ancak dairede kiracı oturuyorsa bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat miktarını mülk sahibi ödemek zorundadır. Örneğin bir sitede 15 bin lira ödeyen kiracı 20 bin lira olarak belirlenen aidatın 15 bin lirasından sorumludur" diye konuştu.

Kiraz, son yıllarda aidatlarla ilgili başta yüksek zam olmak üzere pek çok problemle karşılaştıklarını belirterek, bunların başında "Yöneticilerin genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirmesinin" geldiğini söyledi.

LÜKS HARCAMALAR AİDATA YANSITILAMAZ

Yöneticilerin bunu yapamayacağını ve bu durumun hukuka aykırı olduğunu vurgulayan Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu:

"Aidat zamlarına ilişkin kararlar bahsettiğimiz gibi mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öder. Havuza çocuk kaydırağı, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi yapılan işlerin masraflarına bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri veya kiracılar katılmak zorunda değildir. Ancak 'havuzu kullanmıyorum' veya 'giriş kattayım asansörü kullanmıyorum' gibi konularda, buralar ortak alan olduğu için aynı durum geçerli değildir. Asansör veya havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır."

KİRACILARIN ÖDEMEYECEĞİ KALEMLER

Ali Güvenç Kiraz, site veya apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de onlardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların sadece kullanım kaynaklı giderleri ödemekle yükümlü olduğunu söyledi.

Çalışan maaşı veya SGK primi, ortak ısınma ve aydınlatma gideri gibi kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu dile getiren Kiraz, "Ancak kullanım kaynaklı olmayan mesela işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama gibi esaslı tadilatların masrafları mal sahibi tarafından ödenmelidir." şeklinde konuştu.

TOPLANTILARA KATILIM KRİTİK

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de vatandaşların genelde aidatların yüksekliğinden şikayet ettiğini ancak kat malikleri toplantılarına katılmadığını belirterek, "Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, hep aynı kişiler görev alıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor" dedi.

Kat maliklerinin toplantılara mutlaka katılması, yapılacak harcamaları sorgulaması ve oluşturulacak bütçeleri tartışması gerektiğini vurgulayan Küçük, "Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız." şeklinde konuştu.

TOPLANTIDA NELERE DİKKAT ETMEK GEREKİYOR

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, kira kontratlarında hangi giderin kiracıya ait olduğunun kanuna uygun olarak yazılması gerektiğini belirterek, diğer bir sorunun da merkezi sistemle ısınan sitelerde ortaya çıktığını söyledi.

Merkezi sistemle ısıtılan binalarda, dairelerde ısı ölçerin kullanılması gerektiğini, toplam harcanan ısının yüzde 70'inin bağımsız bölümlerden alınacağını, kalan kısmın ortak alanlar için hesaplanacağını anlatan Yüksel, sözlerini şöyle tamamladı:

"Kat malikleri kurulunun aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılan malik eğer karara katılmıyorsa, tutanağın altına itirazını şerh olarak yazdırmazsa dava hakkı düşecektir.

Toplantıda olmayan malik ise kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde dava açmalıdır. Kiracının aidata ilişkin itiraz ve dava hakkı bulunmamaktadır. Site ve apartman yöneticiliği meslek olarak tanımlanıp sertifikaya bağlanması bir ihtiyaç olarak ortaya çıkmaktadır.

Ayrıca bu işi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir sistemle izlenmesi, eğitilmesi ve denetlenmesi bu konularda vatandaşların mağdur olmasını engelleyecektir."