Konut satışlarındaki artışın 6 nedeni

Yüksek fiyatlar ve yüksek faizler nedeniyle gerileyen konut satışlarında son aylarda toparlanma dikkat çekiyor.

Türkiye genelinde konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu ve son 22 ayın zirvesini gördü. Bu rakam ayrıca, en yüksek ekim ayı konut satış rakamı olarak kayıtlara geçti.

Bayram tatilinin de etkisiyle haziranda 79 bin 313’e kadar gerileyen konut satışları, sonraki dört ayda üst üste artış kaydetmiş oldu.

Konut satışları ocak-ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti.

İSTNBUL'DA HIZLI ARTIŞ

Türkiye’nin en büyük ili İstanbul’da da satışlar ekimde yıllık yüzde 66 oranında artışla 24 bin 816’ya ulaştı.

Türkiye genelinde ipotekli (kredili) konut satışları da ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 12,8 olarak gerçekleşti. Ancak bu oran, son 10 yıldaki yüzde 23,6’lık ortalamanın çok altında kalmaya devam etti.

Peki konut satışları neden arttı? İşte öne çıkan 6 neden…

1- Ortalama konut fiyatlarındaki nominal artış oranı, yaklaşık 10 aydır resmi tüketici enflasyonunun altında seyrediyor. TCMB verilerine göre, ekim ayında konut fiyatlarında reel olarak yüzde 14,7'lik rekor düşüş görüldü.

Fiyatlardaki reel düşüş, hem barınma hem de yatırım amaçlı alıcıları harekete geçirdi.

2- Altın ve TL mevduatta yüksek getiri elde eden kişiler, söz konusu yüksek getirileri, önümüzdeki dönemde tekrar yüksek getiri elde edebilecekleri beklentisiyle konuta yönlendirdi.

Borsa ve döviz gibi kalemlerde son dönemde görülen düşük performans da geleneksel yatırım aracı olarak konuta yönelişi artırdı.

3- Ortalama konut kiralarındaki artış oranı, ortalama konut fiyatlarındaki artışın çok üzerinde seyrediyor. TCMB verilerine göre konut fiyatları ekimde yıllık yüzde 26,8 artarken, TÜİK verilerine göre ortalama gerçek kiralardaki artış oranı ekimde yüzde 112,59 oldu.

Kira çarpanlarının 25 yıldan 15 yıla kadar gerilemesi, özellikle tek odalı ve 1+1 odalı konutlarda 12-13 yılın görülmesi hem barınma hem de yatırım amaçlı konut alımında cazibeyi artırıyor.

Bu tablo, birikimi olan kiracıları konut satın almaya yönlendiriyor.

4- TCMB’nin yaklaşık iki yıllık aranın ardından yakın dönemde faiz indirimlerine başlaması bekleniyor. Faiz indirimleriyle birlikte konut fiyatlarında artış olmasını bekleyen kişiler de bu gelişme öncesinde konut alımına yöneliyor.

5- Konut üreticilerinin yaptığı kampanyalar ve sundukları vadelendirme seçenekleri de satışların artışında rol oynuyor.

6- Kira artışında yüzde 25’lik tavanın kalkması da yatırımcıların ‘eve’ dönüşünde etkiliyor.

Fiyatlardaki balon ve kira artışındaki tavan uygulaması, gayrimenkul yatırımcılarını hem diğer enstrümanlara hem de yurt dışına yönlendirmişti.

DOĞRU ZAMAN MI?

Gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, kira çarpanı düşük olan, özellikle 4 milyon TL’nin altında fiyata sahip 1+0 ve 1+1 odalı konutlara dönük artan bir talep olduğuna, bu kategorideki konutların alımı için doğru zaman olabileceğine işaret etti.

Kira çarpanlarının son dönemde gerilediğine ve altın ile mevduatta yüksek getiri elde edenlerin portföy ayarlaması yaparak tekrar gayrimenkule yönelmeye başladığını belirten Büyükduman, talepteki artışa rağmen fiyatların henüz artmadığını, bunun da satılık konut arzında da artış olmasından kaynaklı olduğunu dile getirdi.