Şehriban Kıraç / NEFES

Perakende sektöründe cirolar düşüyor. AVM’lere giden ziyaretçi sayıları azalıyor. Vatandaş ağırlıklı olarak temel ihtiyaçları için alışveriş yapıyor.

Özellikle yılın ikinci yarısında sektör kırmızı alarm verebilir. AVM’lerde kirayı ödeyemeyecek markalar artabilir, mağazalar kapanabilir uyarıları yapılıyor.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Nuri Şapkacı, “Asıl alarm şimdi başlıyor, ikinci yarı zor olacak. Tehlike var. Giyim ve ayakkabı tarafında daha fazla sıkıntı yaşanabilir” dedi.

Nuri Şapkacı ile AVM yatırımlarını ve perakende sektörünü konuştuk.

* 2024 zorlu bir dönemdi, tam yıl başında AVM’ler konkordato ilan etmişti, bu yıla nasıl bir rüzgarla girdiniz?

Pandemi sonrasında şunu söyledim; 60-70 tane AVM ya bankalara geçti ya da bankaların kontrolünde. Bankalar izin vermeden hiçbir şey yapamadıklarını biliyoruz. Bazı AVM’ler çok sessiz sedasız el değiştirdi. Bankalara iade edilen AVM’ler oldu. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle AVM’ler borçlarını ödeyemediler. Zora düştüler.

* Şu anda bankaların kontrolünde kaç AVM var?

Hâlâ 60-70 tanesi bankaların kontrolünde.

* Bundan sonra bankalara geçen AVM olur mu?

labilir tabi. Bu perakendenin gidişatına bağılı.

TEDİRGİNLİK BAŞLADI

* Perakendede de işler iyi değil ama...

2024’ün ikinci yarısıyla birlikte problem yaşanmaya başladı. Ocak 2025 itibarıyla gördüğümüz net bir şey var; son 3 yıldır ilk defa satışlar bir önceki ocak ayına göre enflasyonun altında gerçekleşti. Özellikle giyim ve ayakkabı tarafında satışlar enflasyonun çok altına geldi.

Şubat ayının rakamları daha gelmedi ama satışlar yüzde 34 civarında olacak. Enflasyon yüzde 39’du. Ocakta da enflasyon yüzde 42 idi satışlar yüzde 36 olmuştu. Bu perakendecinin kâr marjlarını da etkiliyor. Perakendecilerin 2023’ün başında ‘kırmızı alarm veriyoruz’ uyarıları vardı.

Mağazalar kapanacak dediğinde ben inanmıyordum. 2024’ün başında da yine aynı uyarıları yapmışlardı, yine korkulan olmadı. Ama tam da şimdi tedirginlikler başladı. Kazandıkları paralar gelecek 6 ayda eriyecek.

TEMEL İHTIYAÇ ÜRÜNLERİ ALINIYOR

* AVM’lerde doluluk ne düzeyde?

İyi AVM’lerde yüzde 99 doluluk var. Bu dönemde sıkıntı yaşanacaksa bazı perakendeciler AVM’lerden çıkacaksa bu hem perakendeci hem AVM için bir fırsat. Yerine başka daha iyi başarılı bir marka bulunabilir. Perakendeci de dışarıda daha iyi bir yer bulabilir. İyi performanslı AVM’lerde boşluk olacağını düşünüyorum.

* Şu anda en iyi ciro hangi kategoriden geliyor?

Yeme içme, hobi, kozmetik kategorisinden geliyor. İnsanlar temel ihtiyaç ürünlerini alınıyor. Satın alma gücüyle ilgili insanlar gidip pahalı teknoloji ürünü ya da çanta, ayakkabı alacağına daha uygun ürünlü kozmetik ya da hobi ürünü alıyor.

EN SIKINTILI ALAN GİYİM VE AYAKKABI

* İkinci yarıdan itibaren hangi alanlarda mağaza kapatmaları olur?

Giyim ve ayakkabı tarafında daha fazla sıkıntı yaşanabilir. Ama konkordato değil de daha çok verimsiz mağaza kapatma şeklinde olabilir.

* AVM’lerin borçluluk seviyesi ne durumda?

Bundan 3-4 yıl önce 10 milyar dolarlık bir borçtan bahsediyorduk. Son 3 yıl yılda ödenen borçlarla 6 milyar dolar civarına inmiştir.

MAĞAZALAR KAPANABİLİR

* Ne bekliyorsunuz, mağazalar mı kapanacak ya da markalar kiralarını mı ödeyemeyecek?

2025’in ikinci yarısında bu riskler olabilir. Kira ödemelerinde problemler yaşayabilir. Mağaza kapanmaları olabilir. Asıl alarm şimdi başlıyor, ikinci yarı zor olacak. Tehlike var. Ben 6’ncı aydan itibaren enflasyonun daha fazla ineceğine inanmıyorum. İlk yarıda hem yatırımcılar hem perakendecilerin sıkıntıları bertaraf edecek güçleri var. Elindeki birikmiş paraları harcayacak.

* Kirada perakendeciye el uzatır mısınız?

Bizimle beraber yürüyen, hep orta yolu bulduğumuz perakendecilere yatırımcılar destek verir.

* Bu yıl genel olarak nasıl geçecek?

Ciro, enflasyonun yüzde 8-10 altında olacak. Bu da daralmayı gösteriyor. Ziyaretçiler girse dahi alışveriş yapmayacak. Bu da perakendecilerin cirolarını daraltacak.

YOĞURDU ÜFLEYEREK YİYOR

* AVM yatırımlarında yabancı yatırım oranı ne seviyede?

Yüzde 30’lardan yüzde 18 civarına geriledi. Artık yabancı gelmiyor. Şu andaki AVM de yerli yatırımcı tarafından yapılıyor. Yabancı yatırım oransal olarak daha aşağı seviyeye inecek. Yabancılar ellerindeki bazı AVM’leri de satabilir. Buradan çıkan her yatırımcı, başka bir yabancı yatırımın da gelmesini engelliyor. Uluslararası normlarda bir ticari gayrimenkul kiralama sistemimiz olmalı.

* AVM ziyaretçi sayıları da düşüyor neden?

Bu yıl ocak ayında AVM’lerdeki ziyaretçi sayıları geçen yılın aynı döneminde göre yüzde 2 düştü. Şubatta ise yüzde 5-6 düşer.

KİRA TESPİT DAVALARI ARTIYOR

* AVM’ler gerçekten de perakendeciden 3-4 kat kiralar talep ediyor mu?

3-4 katı zam istemekle onun gerçekleşmesi farklı şeylerdir. Kira tespit davası açılıyor. Bir mağaza 100 bin TL verirken yanındakinin kirası 30 bin TL’de kalmış zamanla. Konuşarak ortak bir yolda buluşuyorsunuz.

* Kira tespit davaları çok arttı mı?

2018 öncesi kira tespit davaları 100 ise şu anda 300 olmuştur. Mahkemeler 2 yıl sürüyor. Daha çok AVM’ler lehine sonuçlanıyor. Bu da kiranın makul kaldığını gösteriyor.

* AVM yatırımları kârlı bir iş mi?

Şu anda AVM yatırımcılarına sorsanız bu işe tekrar yatırım yapar mısınız diye 10 kere değil en az 50 kere düşünürler. Yapmazlar. Dili yanan çok yatırımcı oldu.